Минимизация рисков при заключении договора аренды: проблемные ситуации, практические рекомендации юриста

Лектор: Журанова Светлана Леонидовна- Генеральный директор ООО "Консалтинговая группа "ЮНОРА", оказывающей юридические услуги и услуги по оценке имущества. С момента основания компания в 1999 году курирует в компании юридическое направление. Опытный юрист-практик, специализирующийся на правовом сопровождении сделок с недвижимостью, имеющий многолетний опыт регистрации прав и сделок с недвижимостью, работы с Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве. Принимала участие в качестве эксперта в телевизионных программах, посвященных оформлению сделок с недвижимостью, автор публикаций в специализированных изданиях.

Программа обучения

Понятие договора аренды и его место в системе гражданско-правовых договоров:

анализ правовой природы договора;

становление законодательства, регулирующего арендные отношения;

общие принципы норм Гражданского кодекса, регулирующие вопросы аренды имущества.

Заключение договора аренды:

срок договора аренды как определяющий фактор государственной регистрации договора аренды недвижимости;

заключение договора на определенный и неопределенный срок;

как правильно применять условия подписанного, но не зарегистрированного договора аренды на период времени до государственной регистрации договора, не заключая «временных» договоров.

Стороны договора аренды:

арендодатель (собственник, доверительный управляющий, агент, иные лица), правовые аспекты заключения договора не собственником имущества,

арендатор, субарендатор.

Объекты договора аренды:

виды имущества, сдаваемого в аренду (квалифицирующий признак объектов аренды);

ограничения и запреты на сдачу в аренду имущества;

особенности сдачи в аренду некоторых объектов недвижимости.

Существенные условия договора аренды недвижимого имущества:

предмет договора – проблемы идентификации, анализ типичных ошибок при его определении;

форма договора;

размер арендной платы (порядок определения, изменения арендной платы с конкретными примерами из судебной практики, валюта платежа).

Передача имущества по договору аренды и по окончании срока его действия:

сроки подписания документа о передаче;

особенности возврата арендованного имущества.

Содержание арендованного имущества:

капитальный и текущий ремонт – кто осуществляет;

неотделимые улучшения имущества – собственность арендатора или арендодателя?

Проблемы государственной регистрации договора аренды недвижимости:

особенности представления документов на государственную регистрацию, проведения правовой экспертизы документов и проверки законности договора аренды недвижимого имущества, внесения записей о государственной регистрации договора аренды в ЕГРП;

порядок оплаты и размеры государственной пошлины;

изменение технических и иных характеристик объекта недвижимости по сравнению с зарегистрированными в ЕГРП (перепланировка (т. н. «красные линии»), изменение адреса, площади, нумерации комнат) – как зарегистрировать договор?

Прекращение и расторжение договора аренды:

прекращение по окончании срока действия или расторжение – обязательная государственная регистрация погашения регистрационной записи;

по соглашению сторон – как оформлять?

продажа арендуемого имущества – как арендатору сохранить договор аренды?

судебный порядок расторжения договора: по инициативе арендодателя и арендатора.

Преимущественное право на заключение договора на новый срок:

приоритет перед иными претендентами, но – совершенно новый договор, с новыми условиями;

анализ судебной практики по переводу на «старого» арендатора прав и обязанностей по договору, заключенному с нарушением преимущественного права.

Залог права аренды земельного участка:

договор ипотеки здания – только с одновременной ипотекой права аренды земельного участка;

проблемы государственной регистрации залога права аренды земельного участка, судебная практика.

Особенности заключения договора аренды федерального имущества:

правовые аспекты осуществления конкурса на право заключения договора аренды;

особенности государственной регистрации договора аренды федерального имущества.

Ответы на вопросы участников семинара.